20 March 2012

Việt Hưng đã lừa khách hàng như thế nào?

Trên thị trường bất động sản Việt Nam, một chủ đầu tư khôn lỏi là Công ty Việt Hưng đã đưa ra phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêu dùng của cả nước (CPI) do Tổng cục Thống kê công bố. Với cách làm này, Công ty Việt Hưng đã lừa khách hàng một cách ngoạn mục và hoàn toàn đẩy rủi ro về sự biến động giá cả sang phía khách hàng.

Trong giỏ hàng hóa tính chỉ số CPI của Tổng cục Thống kê có đến 11 nhóm hàng hóa như: hàng ăn và dịch vụ ăn uống; đồ uống, thuốc lá; may mặc, mũ nón, giày dép; nhà ở, vật liệu xây dựng (nhóm này bao gồm: tiền thuê nhà ở, điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng); thiết bị và đồ dùng gia đình; văn hóa, giải trí và du lịch… Để tính CPI người ta tính số bình quân gia quyền của giá cả của kỳ báo cáo so với kỳ cơ sở để xác định mức độ tăng giảm chỉ số này.
Rõ ràng, với cách tính và cơ cấu hàng hóa như trên, cách dùng chỉ số CPI để làm cơ sở điều chỉnh giá bất động sản là không hợp lý, vì bất động sản là một trong những hàng hóa có cơ cấu nhỏ trong giỏ hàng hóa trên và bất động sản là tài sản cố định chứ không phải là các hàng hóa tiêu dùng như lương thực thực phẩm. Theo Tổng cục Thống kê, quyền số của nhóm hàng hóa lương thực thực phẩm chiếm đến 47,9%, trong khi văn hóa, giải trí và du lịch chỉ có 3,8%. Mặt khác, khi tính toán tính khả thi phương án đầu tư, xây dựng giá thành đã có quy định phải lập quỹ dự phòng đến 10% trước khi ấn định giá bán đã có lời.
Thực tế, trong thời gian từ năm 2008-2011, nhóm hàng tăng giá cao nhất là lương thực thực phẩm, tuy giá nhà cũng tăng nhưng nó chỉ góp một phần rất nhỏ kéo giá CPI tăng đều hàng năm như thời gian qua. Thống kê cho thấy chỉ số CPI trong ba năm qua tăng cao, cho dù thị trường bất động sản đóng băng và giá nhà đất sụt giảm mạnh.
Chúng ta xét trường hợp một dự án căn hộ với thời gian từ khi tiến hành trao đổi mua bán đến lúc bàn giao nhà là thời điểm khách hàng thanh toán lần cuối cùng và nhận bàn giao từ chủ đầu tư, là 30 tháng (là thời gian trung bình của một dự án căn hộ hoàn thành). Ví dụ thời gian mua bán căn hộ là tháng 3-2011 và bàn giao nhà là tháng 9-2013, tốc độ CPI theo qui định trong hợp đồng tối đa là 0.8%/tháng sau 30 tháng có thể tăng đến 24%, điều này có nghĩa nếu khách hàng mua nhà có điều chỉnh giá theo chỉ số CPI họ sẽ phải chịu một chi phí tăng lên đến 24%. Việt Hưng qui định khách hàng sẽ chỉ phải chịu tối đa CPI 0.4%/tháng, nhưng sẽ tính từ kỳ gốc ký hợp đồng, tương đương 12% cho 30 tháng. Khi ký hợp đồng, Việt Hưng đã không giải thích cho khách hàng về việc tính CPI lũy kế kể từ kỳ gốc ký hợp đồng. Các khách hàng đến nay đều phải ngậm bồ hòn làm ngọt và bắt buộc phải làm theo hợp đồng đã ký.
Trong các thông báo nộp tiền đợt 2, đợt 3, Việt Hưng ghi rõ tổng số tiền phải nộp theo hợp đồng cộng thêm số tiền CPI phát sinh theo thời gian so với thời điểm ký hợp đồng. Một số khách hàng phản ứng bằng cách không nộp số tiền CPI phát sinh theo thời gian. Đến thông báo nộp tiền đợt 4, Việt Hưng không ghi tách riêng CPI mà gộp vào số tiền phải nộp. Một kiểu đánh lận lập lờ đúng chiêu bài lừa đảo khách hàng.
Tất cả các khách hàng của Việt Hưng mua chung cư ECOPARK đều đã kiến nghị bãi bỏ tính chênh lệch CPI nhưng không được phản hồi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng và giá nhà đất sụt giảm mạnh, chủ đầu tư Vincom cũng đã bãi bỏ tính chênh lệch CPI cho tất cả khách hàng của họ. Trong khi đó Việt Hưng hoàn toàn không xem xét các kiến nghị chính đáng về bãi bỏ CPI của các khách hàng. Với kiểu kinh doanh thiếu cạnh tranh thậm chí mang dấu hiệu lừa đảo khách hàng này, chắc chắn Việt Hưng sẽ không thể là một chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.


Đây là 1 ví dụ tính toán chi tiết cho 1 căn hộ điển hình theo hợp đồng mà Việt Hưng soạn thảo cho các “khách hàng thượng đế” của họ:
1) Tại Hợp đồng Góp vốn đã ký, ở phụ lục 2, phần điều chỉnh giá theo CPI:
+ Cơ sở để bên A thực hiện điều chỉnh giá từng lần thanh toán của bên B sẽ căn cứ vào sự biến động chỉ số giá tiêu dùng cả nước CPI theo tháng, do tổng cục thống kê công bố TẠI THỜI ĐIỂM THANH TOÁN với chỉ số CPI tháng của thời điểm ký THỎA THUẬN ĐẶT CỌC (KỲ GỐC). Đây là cơ sở xác định hệ số điều chỉnh.
+ Hệ số điều chỉnh tại thời điểm thanh toán, trong mọi trường hợp, sẽ không vượt quá 0.8%/tháng tính từ KỲ GỐC.

Ví dụ  1 căn hộ giá 2 tỷ, chưa có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Việt Hưng đã quảng cáo bán hàng với giá bán ban đầu hấp dẫn vào khoảng 24 triệu đồng/m2.

Khách hàng đã đóng đợt đầu tiên là 25% (tháng 3/2011)

Còn lại 75% sẽ trả tiếp thành 5 đợt dự kiến như sau: (không kể đợt 1 đã đóng 25% )

Lần 2 15% giá trị căn hộ vào tháng 7/2011,
Lần 3 -10% giá trị căn hộ vào tháng 12/2011,
Lần 4 -10% giá trị căn hộ vào tháng 05/2012
Lần 5 -10% giá trị căn hộ vào tháng 09/2012
Lần 6 -30% giá trị căn hộ vào tháng 09/2013

Theo cách tính CPI max 0.4%/tháng thì  sẽ bị tính như sau:

25% đã đóng lúc đầu khi ký hợp đồng từ 3/2011 sẽ không bị tính CPI là: 500 triệu đồng

Lần 2 sẽ phải đóng là: 300 triệu * (với 5 tháng CPI * 0,4%) = 306 triệu (6 triệu chênh lệch CPI)

Lần 3 sẽ phải đóng là: 200 triệu * (với 9 tháng CPI * 0,4%) = 207.2 triệu (7.2 triệu chênh lệch CPI)

Lần 4 sẽ phải đóng là: 200 triệu * (với 14 tháng CPI * 0,4%) = 211.2 triệu (11.2 triệu chênh lệch CPI)

Lần 5 sẽ phải đóng là: 200 triệu * (với 18 tháng CPI * 0,4%) = 214.4 triệu (14.4 triệu chênh lệch CPI)

Lần cuối 6 sẽ phải đóng là 600 triệu * (với 30 tháng CPI *0,4%)= 672 triệu (72 triệu chênh lệch CPI)

Vậy tổng cộng số tiền chênh lệnh CPI tính theo giá trần sẽ là 110.8 triệu đồng.

Lúc này giá căn hộ bị đội lên 110.8 triệu đồng (tương đương 5.5% so với giá ban đầu)

Tổng số tiền bạn phải trả cho căn hộ bao gồm 10 %VAT + 2% phí bảo trì sẽ là:

(2 tỷ + 110.8 triệu) * 10% VAT = 2,321 tỷ

(2,321 *2% ) = 2,367 tỷ

Vậy tổng số tiển để nhận được căn hộ khoảng 80 m2 ở Ecopark sẽ là 2,367 tỷ đồng.

Lúc này giá căn hộ bị đội lên khoảng 367 triệu đồng (tương đương 16% so với giá ban đầu nếu tính cả VAT và phí bảo trì 2%) với mức đơn giá gần 30 triệu/m2.

(Tham khảo số liệu từ net)